海外不動産投資で失敗しない！7つの事例から学ぶリスク対策や不動産会社の選び方

海外不動産投資に興味があるものの、「失敗したらどうしよう」と不安を感じていませんか？

実際に、契約内容の理解不足やプレビルド物件の未完成、現地管理会社の経営破綻など、海外不動産投資特有の失敗パターンで損失を被る投資家が後を絶ちません。

最新の調査では、準備不足の投資家の約30-40%が何らかの失敗を経験しているというデータもあります。

しかし、失敗事例を知り、適切な対策を講じれば、リスクを大幅に軽減することが可能です。

この記事では、海外不動産投資でよくある7つの失敗事例と、それぞれの具体的な回避方法について詳しく解説します。

海外不動産投資で失敗を防ぎ、着実な資産形成を目指していきましょう。

海外不動産投資の失敗事例7選｜初心者が陥りやすいパターン

海外不動産投資で失敗してしまう投資家には、ある共通点があります。

言語の壁や法制度の違い、現地の商習慣への理解不足などが重なり、思わぬトラブルに巻き込まれるケースが少なくありません。

ここからは、実際によくある海外不動産投資の失敗事例を7つご紹介していきます。

失敗事例①：契約書の内容を正確に把握できていなかった

海外不動産投資で最も多い失敗が、契約内容の理解不足によるトラブルです。

現地の言語で作成された契約書は、専門用語も多く含まれているため、正確な理解が困難になることがあります。

たとえば、物件の引き渡し時期や支払い条件、キャンセル時の違約金などの重要事項を見落としてしまい、後から高額な追加費用を請求されるケースがあります。

現地の法律に基づいた契約条項は日本とは大きく異なることも多く、「こんなはずじゃなかった」と後悔する投資家が後を絶ちません。

失敗事例②：プレビルド物件が完成しなかった

プレビルド投資は、建物の完成前に代金を支払う投資方法で、海外では一般的な取引形態です。

完成時には物件価格が上昇することが期待できるため、大きな利益を狙える投資手法として人気があります。

しかし、開発会社の資金繰りが悪化したり、経済情勢の変化で建設が中断されたりして、物件が完成しないリスクがあります。

実際に東南アジアでは、建設途中で開発会社が倒産し、支払った代金が一切返金されなかったという事例も報告されています。

このような建設リスクを回避したい方は、物件購入不要で年利10%以上を狙える代替投資も選択肢として検討してみてください。

失敗事例③：カントリーリスクの想定が甘かった

カントリーリスクとは、投資先の国の政治・経済・社会情勢の変化による投資リスクのことです。

政権交代による外国人の不動産所有規制の強化や、急激なインフレによる通貨価値の下落などが起こることがあります。

主なカントリーリスクには以下のようなものがあります。

特に新興国では、政情不安や自然災害、テロなどの予測困難な事態が発生する可能性が高く、物件価値が大幅に下落するケースもあるでしょう。

これらのリスクを軽視した結果、投資資金の大部分を失ってしまった投資家も少なくありません。

特に新興国への投資リスクについては、以下の新興国株式投資をおすすめしない理由でも詳しく解説しています。

失敗事例④：現地での物件管理が行き届かなかった

日本から遠く離れた物件の管理は、想像以上に難しいものです。

現地の管理会社に任せきりにした結果、物件の状態が悪化してしまうケースがよく見られます。

定期的なメンテナンスが行われず、設備の故障や建物の劣化に気づくのが遅れてしまうことがあります。

入居者からのクレーム対応も遅れがちになり、退去が相次ぐこともあるでしょう。

現地を頻繁に訪問できない以上、管理会社との連携が欠かせませんが、コミュニケーション不足で大きな損失につながることも珍しくありません。

失敗事例⑤：取引先の不動産会社が撤退してしまった

海外不動産投資では、取引先の不動産会社が突然事業から撤退するリスクがあります。

購入時は親身になって対応してくれた会社でも、市場環境の変化や経営方針の転換で、その国から撤退することがあるのです。

サポートを失った投資家は、現地の新しい管理会社を探さなければなりません。

しかし言葉の壁もあり、信頼できる会社を見つけるのは容易ではないでしょう。

結果として、物件の売却を余儀なくされたり、管理不足で資産価値が下がったりする失敗につながります。

失敗事例⑥：管理会社の経営破綻に巻き込まれた

物件管理を委託していた会社が突然倒産してしまうことも、海外不動産投資の大きなリスクです。

家賃の入金が止まって初めて倒産に気づくケースが多く、預けていた敷金や家賃も回収できなくなることがあります。

現地の経営状況を日本から把握するのは困難ですが、以下のような兆候が見られた場合は要注意です。

新たな管理会社が見つかるまでの間、入居者対応や物件のメンテナンスが滞ってしまいます。

最悪の場合、入居者が全員退去してしまい、数ヶ月から1年以上の空室期間を余儀なくされることもあるでしょう。

このような失敗を防ぐためには、管理会社の財務状況を定期的にチェックし、複数の管理会社との関係を築いておくことが重要です。

管理会社の破綻リスクが心配な方には、プロが運用を完全代行する年利10%以上のファンド投資という選択肢もあります。

失敗事例⑦：家賃収入を日本に送金できなかった

海外不動産投資で得た家賃収入が、日本に送金できないという失敗事例もあります。

一部の国では、外貨送金に厳しい規制があり、現地通貨で得た収入を自由に海外へ送金できないことがあるのです。

送金制限があることを知らずに投資してしまい、せっかくの家賃収入が現地でしか使えないという事態に陥ることがあります。

投資する前に、その国の送金規制について必ず確認しておきましょう。

規制がある国への投資は、慎重に検討する必要があります。

海外不動産投資で失敗を回避するための5つの重要ポイント

海外不動産投資の失敗事例を見てきましたが、これらは適切な対策を講じることで回避できます。

成功している投資家は、リスクを理解したうえで、しっかりとした準備と対策を行っているものです。

ここでは、海外不動産投資で失敗しないための5つの重要なポイントをお伝えします。

ポイント①：実績が豊富な不動産会社から物件を購入する

海外不動産投資を成功させるには、取引実績が豊富で信頼できる不動産会社を選ぶことが何より大切です。

実績のある会社は、現地の市場動向や法規制に精通しており、トラブルへの対処法も心得ています。

会社選びの際は、過去の取引件数や顧客の評判、現地でのネットワークの強さなどを確認しましょう。

日本語でのサポート体制が整っているかも重要なポイントです。

安さだけで選んでしまうと、後々大きなトラブルに巻き込まれる可能性があります。

ポイント②：信頼性の高いエージェントを見つける

現地のエージェントは、投資家と現地をつなぐ重要な存在です。

優秀なエージェントは、物件の選定から契約、管理まで幅広くサポートしてくれます。

現地の商習慣や規制についても詳しく教えてくれるでしょう。

信頼性の高いエージェントを見つけるために、以下のポイントをしっかりチェックしましょう。

可能であれば、実際に現地で面談して、人柄や対応力を確かめることをおすすめします。

複数のエージェントと面談し、最も信頼できると感じた相手を選ぶようにしましょう。

ポイント③：現地の管理会社を慎重に選定する

物件購入後の管理は、投資の成否を左右する重要な要素です。

管理会社の選定では、管理物件数や入居率、メンテナンス体制などを細かく確認しましょう。

定期的な報告書の提出や、緊急時の対応体制が整っているかも大切なチェックポイントです。

複数の会社を比較検討し、最も信頼できる会社を選ぶようにしましょう。

管理費用が安すぎる会社は、サービスの質に問題がある場合もあるので注意が必要です。

ポイント④：投資先国の法制度を事前に把握する

海外不動産投資では、その国独自の法律や規制を理解することが欠かせません。

外国人の不動産所有に関する制限や、税制、送金規制など、事前に確認すべき項目は多岐にわたります。

特に重要なのは、所有権の形態や相続に関する規定です。

国によっては外国人は土地を所有できない場合もあります。

専門家のアドバイスを受けながら、しっかりと法制度を把握してから投資を始めましょう。

ポイント⑤：為替リスクへの対策を準備する

海外不動産投資には、為替変動によるリスクが必ずついて回ります。

現地通貨で得た家賃収入を日本円に換算する際、為替レートの変動で収益が大きく変わることがあるのです。

為替リスクを軽減するには、複数の国に分散投資したり、為替ヘッジを活用したりする方法があります。

また、長期的な視点で投資することも大切です。

投資前に、想定される為替変動の幅を計算し、最悪のシナリオでも耐えられる投資計画を立てておきましょう。

これらの対策を講じても不安が残る方は、失敗リスクが低い資産運用方法との比較検討もおすすめです。

失敗を回避するための重要ポイントを知ってもまだ不安が残る方は、安全な投資商品ランキングに関するこちらの記事もぜひご覧ください。

海外不動産投資で失敗しない不動産会社の見極め方

海外不動産投資で失敗を避けるためには、パートナーとなる不動産会社選びが極めて重要です。

信頼できる会社と出会えるかどうかで、投資の成果は大きく変わってきます。

ここでは、失敗しない不動産会社を見極めるための5つのチェックポイントを詳しく解説していきます。

充実したサポート体制が整備されているか確認する

海外不動産投資では、購入後のアフターサポートが成功の鍵を握ります。

優良な不動産会社は、物件購入から運用、売却まで一貫したサポート体制を整えています。

特に重要なのは、トラブル発生時の対応力です。

現地でのトラブルに24時間対応できる体制があるか、日本語でのサポートが受けられるかを確認しましょう。

また、税務相談や法律相談など、専門的なアドバイスを受けられる体制があれば、より安心して投資を進められます。

海外不動産取引の正式な資格を保有しているか確認する

不動産会社が現地での正式な営業資格を持っているかは必ず確認すべきポイントです。

各国には不動産取引に関する独自のライセンス制度があり、無資格での営業は違法となる場合があります。

資格の有無だけでなく、有効期限や更新状況もチェックしましょう。

無資格業者と取引してしまうリスクを避けるため、以下の特徴に注意が必要です。

現地の不動産協会への加盟状況も、信頼性を測る重要な指標になります。

正規の資格を持たない業者と取引すると、後々大きなトラブルに発展する可能性があるので、契約前に必ずライセンスの確認を行いましょう。

豊富な取引実績と成功事例があるか確認する

会社の過去の取引実績や成功事例は、信頼性を判断する重要な材料です。

どのような物件を何件扱ってきたか、投資家の満足度はどうかなど、具体的な数字を確認しましょう。

可能であれば、実際に投資した人の体験談や口コミも参考にすることをおすすめします。

ただし、あまりにも良い話ばかりの会社は逆に要注意かもしれません。

長年の実績がある会社は、市場の変化にも対応してきた証拠であり、安心して任せられるでしょう。

投資リスクについて詳しく説明してくれるか確認する

優良な不動産会社は、メリットだけでなくリスクも正直に説明してくれます。

海外不動産投資には様々なリスクがあり、それらを隠さずに説明してくれる会社こそ信頼できるパートナーです。

カントリーリスクや為替リスク、管理上の問題点など、考えられるリスクを包み隠さず伝えてくれるかがポイントです。

リスクへの対処法まで提案してくれる会社なら、なお良いでしょう。

甘い話ばかりする会社は避けた方が賢明です。

定期的なセミナーや勉強会を実施しているか確認する

セミナーや勉強会の開催は、会社の情報発信力と教育姿勢を示す指標になります。

定期的にセミナーを開催している会社は、最新の市場動向や投資ノウハウを積極的に提供している証拠です。

セミナーの内容や頻度、参加者の評判なども確認してみましょう。

現地視察ツアーを企画している会社なら、より具体的な投資イメージを持てるはずです。

情報提供に積極的な会社は、投資家との長期的な関係構築を重視している傾向があります。

海外不動産投資のメリット｜失敗リスクを上回る魅力とは

これまで海外不動産投資の失敗事例や対策について見てきましたが、リスクを上回る大きな魅力があるのも事実です。

適切な準備と対策を行えば、国内では得られない投資チャンスをつかむことができます。

ここでは、海外不動産投資の代表的な3つのメリットについて詳しく解説していきます。

国内不動産を上回るキャピタルゲインが狙える

海外不動産投資の最大の魅力は、高いキャピタルゲインが期待できることです。

特に経済成長が著しい新興国では、不動産価格が年率10%以上上昇することも珍しくありません。

たとえば、東南アジアの主要都市では、インフラ整備や都市開発が進むことで、物件価格が5年で2倍になったケースもあります。

日本の不動産市場が成熟している中、海外に目を向けることで大きな資産形成のチャンスが広がるでしょう。

大きなキャピタルゲインを狙う積極的な方は、市場の歪みを利益に変えて高い利回りを狙うヘッジファンドもおすすめです。

投資ポートフォリオのリスク分散が実現できる

資産運用において、リスク分散は基本中の基本です。

日本国内だけに投資していると、日本経済の影響を直接受けてしまいます。

海外不動産を組み入れることで、地域的なリスクを分散できるのです。

複数の国に投資すれば、一つの国で問題が起きても、他の国の投資でカバーできる可能性があります。

通貨の分散にもなるため、円安リスクへの対策としても有効でしょう。

なお、リスク分散の観点では、海外不動産より安定的に年利10%以上を狙える国内ファンドも有力な選択肢となります。

法人なら損金算入、個人なら減価償却のメリットがある

海外不動産投資には、税制上の優遇措置を活用できるメリットもあります。

法人の場合、海外不動産の購入費用や維持管理費を損金として計上できます。

これにより、法人税の節税効果が期待できるでしょう。

個人投資家の場合は、建物部分の減価償却費を所得から控除できます。

特に築年数の古い物件では、短期間で大きな償却が可能な場合もあります。

ただし、税制は複雑で変更もあるため、必ず税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

海外不動産投資で失敗しにくいおすすめ国3選

海外不動産投資を始めるなら、まずは失敗リスクの低いエリアから検討することをおすすめします。

政治的に安定していて、経済成長が見込める国を選ぶことで、投資の成功確率を高められるでしょう。

ここでは、初心者でも比較的安心して投資できる3つのエリアをご紹介します。

国名	経済成長率	政治的安定性	外国人投資規制	期待利回り
アメリカ	2.8%	★★★	なし	4-7%
フィリピン	6.2%	★★☆	コンドのみ可	8-12%
マレーシア	4.5%	★★★	一定額以上で可	5-9%

1位：アメリカ

アメリカは世界最大の経済大国であり、不動産市場も安定していることから、最もおすすめできる投資先です。

法制度がしっかりしており、外国人でも土地を含めた完全な所有権を取得できます。

取引の透明性も高く、トラブルが起きにくいのが特徴です。

特にテキサス州やフロリダ州など、人口増加が続いている地域では、安定した賃貸需要が見込めます。

ドル建ての資産を持つことで、通貨分散の効果も期待できるでしょう。

2位：フィリピン

フィリピンは高い経済成長率と若い人口構成が魅力の投資先です。

平均年齢が20代と若く、今後も人口増加が続くことから、不動産需要の拡大が期待できます。

マニラやセブなどの主要都市では、IT企業の進出やインフラ整備が進み、不動産価格の上昇が続いています。

外国人でもコンドミニアムなら所有可能です。

英語が公用語のため、コミュニケーションが取りやすいのも大きなメリットでしょう。

3位：マレーシア

マレーシアは政治的に安定しており、外国人への不動産規制も比較的緩い国です。

MM2H(マレーシア・マイ・セカンド・ホーム)プログラムなど、外国人投資家を歓迎する制度も整っています。

クアラルンプールやペナン島などの人気エリアでは、日本人コミュニティも形成されており、生活面でのサポートも受けやすいです。

イスラム金融の中心地として発展しており、今後も安定した成長が期待できるでしょう。

海外不動産投資に踏み切る前に、より低リスクで年利10%以上を実現できる代替投資との比較も検討してみてください。

海外不動産投資より失敗リスクが低い資産運用方法を比較

海外不動産投資には魅力的な面もありますが、失敗リスクを考えると他の選択肢も検討する価値があります。

実は、より安定した収益を期待できる資産運用方法が存在するのです。

ここでは、海外不動産投資と比較して失敗リスクが低い3つの資産運用方法について詳しく見ていきましょう。

ヘッジファンドとの比較

ヘッジファンドは、プロの運用者が様々な手法を駆使して絶対収益を追求する投資商品です。

海外不動産投資と違い、物件管理や現地とのやり取りなど、煩わしい手続きは一切必要ありません。

比較項目	海外不動産投資	ヘッジファンド
最低投資額	500万円～	1,000万円～
管理の手間	多い（物件管理・入居者対応）	なし（プロに一任）
期待リターン	5-15%（変動大）	8-12%（比較的安定）
リスク要因	カントリーリスク・為替・管理	市場リスク（限定的）
流動性	低い（売却に時間）	中程度（解約可能）
専門知識の必要性	高い	低い

市場環境に左右されにくい運用戦略を採用しているため、安定したリターンが期待できます。

言語の壁やカントリーリスクを気にすることなく、プロに任せて資産を増やせる点が大きなメリットです。

ヘッジファンドの中でもおすすめは、2024年度実績で年利25.07%を達成した「アクション」です。

アクション

運用会社	Action合同会社
設立	2023年
本社所在地	日本（東京）
主な投資対象	日本株・事業投資・Web3事業・ファクタリングなど
主な投資戦略	・株式の成長投資戦略 ・エンゲージメント、アクティビスト投資戦略 ・ポートフォリオ投資戦略
利回り	25.07％(2024年度実績)
最低投資金額	500万円
運用の相談	面談
公式サイト	アクション

アクションでは、株式だけでなくファクタリングやWeb3事業、事業投資など幅広い分野に投資することで、年間15%のリターンを目指しています。

実際に、2024年度(2024年4月〜2025年3月)の実績は年利25.07%という驚異的な成績を達成しました。

海外不動産投資の失敗リスクに不安を感じている方には、国内でプロが運用する安心感と高い利回りを両立できる選択肢として注目されています。

言語の壁やカントリーリスク、管理会社の破綻といった海外不動産投資特有の失敗要因を回避しながら、より確実性の高い資産運用を検討できるでしょう。

運用実績については、出資者にのみ送付している「四半期レポート」を機密情報保護の観点から面談時にのみ公開しているそうなので、海外不動産投資での失敗を避けたい方は、まずはお問い合わせからどうぞ。

アクションの特徴や実績について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください

ヘッジファンドについて、さらに詳しく知りたい方は、以下のヘッジファンドランキングも参考にしてください。

プライベートデットファンドとの比較

プライベートデットファンドは、企業への融資を通じて安定した利息収入を得る投資手法です。

海外不動産のような価格変動リスクがなく、あらかじめ決められた利率で収益を得られます。

比較項目	海外不動産投資	プライベートデットファンド
収益の安定性	不安定（空室・価格変動）	安定（固定利息）
期待利回り	5-15%	5-8%
価格変動リスク	大きい	小さい
為替リスク	あり	なし（円建て可）
分配頻度	月1回（家賃収入）	四半期または年1回
投資期間	長期（5年以上推奨）	中期（3-7年程度）

融資先企業の信用調査はプロが行うため、投資家自身が複雑な分析をする必要はありません。

定期的な分配金が得られるため、計画的な資産形成に適しているといえるでしょう。

プライベートデットファンドの中でもおすすめは、年利12％固定で500万円から投資可能な「ハイクアインターナショナル」です。

ハイクアインターナショナル

運用会社	合同会社 ハイクア・インターナショナル
設立	2023年
本社所在地	日本（大阪）
主な投資対象	SAKUKO VIETNAM （ベトナム企業）
主な投資戦略	事業融資
年間期待利回り	年利12％
最低投資金額	500万円
運用の相談	資料請求・面談
公式サイト	ハイクア・インターナショナル

海外不動産投資の失敗リスクを避けたい方には、プライベートデットファンドのハイクアインターナショナルが有力な選択肢となります。

年12%の固定リターンを提供しており、海外不動産投資で起こりがちな「想定外の損失」を回避できます。

ハイクアインターナショナルの投資手法は、ベトナム企業「SAKUKO Vietnam co ltd」への事業融資からリターンを得るというものです。

海外不動産投資でよくあるプレビルド物件の建設遅延、管理会社の経営破綻、契約内容のトラブルといった失敗要因が一切ありません。

また、年4回の分配金受取りや透明性の高い運用スタイルがあるため、海外不動産投資の複雑なリスクを避けながら安定収益を求める方におすすめの資産運用方法といえます。

まずは無料の資料請求で詳細な投資条件をご確認ください。

海外不動産投資の失敗パターンを回避しながら、年利12%の安定した固定リターンを実現する投資モデルの仕組みを詳しく知ることができます。

＼無料の資料請求のみもOK／

ハイクア社についてのより詳しい解説が知りたい方は、以下の記事をご確認ください。

プライベートデットファンドの概要やはじめ方について、詳しくは下記をご覧ください。

国内不動産投資との比較

国内不動産投資は、言語や法制度の壁がなく、管理もしやすいという大きなメリットがあります。

トラブルが発生しても、すぐに現地へ行って確認できますし、日本の法律で守られているため安心感があります。

比較項目	海外不動産投資	国内不動産投資
言語の壁	あり（現地語対応必要）	なし
法制度の理解	困難（現地法律）	容易（日本法律）
現地確認	困難（渡航必要）	容易（国内移動）
成長性	高い（新興国など）	低い（成熟市場）
空室リスク	国により変動	地域により高い
トラブル対応	困難（時差・言語）	迅速対応可能

ただし、日本の不動産市場は成熟しており、海外のような高い成長は期待しにくいのが実情です。

人口減少の影響で、地方では空室リスクも高まっています。

安定性を重視するなら国内不動産、成長性を求めるなら他の選択肢も検討する価値があるでしょう。

なお、不動産投資の代替として人気のREIT投資にも注意点があります。詳しくは下記の、REITをおすすめしない理由をご確認ください。

海外不動産投資の失敗を防ぐチェックリスト｜契約前の確認事項

海外不動産投資で失敗しないためには、契約前の入念なチェックが欠かせません。

一度契約してしまうと取り返しがつかないことも多いため、事前の確認作業は時間をかけて丁寧に行いましょう。

ここでは、契約前に必ず確認すべき重要項目をチェックリスト形式でまとめました。

物件購入前に確認すべき10項目

物件を購入する前に、最低限これだけは確認しておきたい10項目をご紹介します。

まず確認すべきは、物件の所有権形態です。

外国人が完全な所有権を取得できるのか、借地権なのかを明確にしましょう。

これらの項目を一つ一つ丁寧に確認することで、多くの失敗を未然に防げるでしょう。

契約書で必ず確認すべき重要条項

契約書の内容は、投資の成否を決定づける最重要ポイントです。

特に注意すべきは、支払いスケジュールと引き渡し時期の条項です。

いつ、いくら支払うのか、物件はいつ引き渡されるのかを明確に把握しましょう。

キャンセル条項も重要です。

どのような場合にキャンセルできるのか、違約金はいくらかを必ず確認してください。

また、瑕疵担保責任の範囲や期間、紛争解決の方法なども見落としがちですが、トラブル時には重要になる条項です。

現地視察で確認すべきポイント

写真や資料だけでなく、実際に現地を訪れて確認することは非常に大切です。

物件の立地や周辺環境は、賃貸需要に直結します。

駅からの距離や商業施設、学校などの生活インフラをチェックしましょう。

建物の品質も重要な確認ポイントです。

施工の質や設備のグレード、共用部分の管理状況などを自分の目で確かめてください。

現地の不動産市場の雰囲気を肌で感じることも、投資判断の重要な材料になるはずです。

海外の生の情報や市場の深い分析を自力で行うのは困難です。

その専門的な調査・判断をプロに任せることができ、利回り10%以上が狙えるヘッジファンドという選択肢もあります。

よくある質問

海外不動産投資の失敗について、読者の皆さんからよく寄せられる質問にお答えします。

投資を始める前の参考にしていただければ幸いです。

まとめ

海外不動産投資の失敗事例と対策について詳しく解説してきました。

契約内容の理解不足やプレビルド物件のリスク、カントリーリスクなど、海外不動産投資には特有の失敗パターンがあります。

しかし、これらの失敗は適切な準備と対策で回避可能です。

信頼できる不動産会社を選び、現地の法制度を理解し、リスク管理を徹底することが成功への近道となるでしょう。

海外不動産投資にはリスクもありますが、それを上回る魅力もあります。

より安定した資産運用をお考えなら、ヘッジファンドやプライベートデットファンドなど、他の選択肢も検討してみてはいかがでしょうか。

ヘッジファンドやプライベートデットファンドを含むオルタナティブ投資全体を深く知るための記事はこちらです。