海外不動産投資のメリット・デメリット！国内との比較やおすすめの国・始め方を紹介

海外不動産投資は高い利回りや値上がり益が期待できる魅力的な投資手法である一方で、国内投資とは異なる独特のリスクやデメリットも存在します。

しかしながら、東南アジアを中心とした新興国では年10%を超える不動産価格の上昇も珍しくなく、先進国でも安定した賃料収入と資産価値の向上が期待できます。

では、なぜこれほど多くの投資家が魅力を感じる一方で、失敗談も後を絶たないのでしょうか？

その答えは、海外不動産投資特有のデメリットを事前に理解しているかどうかにあります。

この記事では、海外不動産投資のメリット・デメリットや、国内不動産投資との違い、始め方や購入方法について詳しく解説していきます。

さらに、海外不動産投資と同等以上のリターンを狙いながら、リスクを大幅に軽減できる代替投資法も紹介します。

海外不動産投資のデメリットを正しく把握することで、より安全で効率的な資産運用への道が開けます。

ぜひ最後までチェックして、あなたに合った投資方法を見つけてください。

海外不動産投資とは？基本概要を解説

海外不動産投資とは、日本以外の国にある物件を購入し、賃料収入や売却益を狙う投資手法のことです。

近年では東南アジアやアメリカの物件に注目が集まっており、多くの日本人投資家が参入しているのが現状です。

三井住友トラスト基礎研究所の2024年最新調査によると、日本企業・投資家による海外不動産投資残高は22.5兆円規模に達しており、今後も米国や豪州などへの投資拡大意欲が強いことが明らかになっています。

海外不動産投資の仕組みと収益構造

海外不動産投資で収益を得る方法は、大きく分けて2つあります。

1つ目はインカムゲイン(賃料収入)です。

購入した物件を現地の人や駐在員に貸し出すことで、毎月安定した家賃を受け取れます。

東南アジアの主要都市では、表面利回りが5～8%に達する物件も少なくありません。

タイのバンコクやマレーシアのクアラルンプールでは、日本人駐在員向けの高級コンドミニアムの需要が高く、月額10万円以上の家賃設定も可能です。

2つ目はキャピタルゲイン(売却益)です。

物件の価値が上昇したタイミングで売却し、購入価格との差額で利益を得る方法になります。

特に経済成長が著しい新興国では、不動産価格の上昇率が年10%を超えることもあり、短期間で大きな利益を狙えるチャンスがあります。

例えば、フィリピンのマニラやベトナムのホーチミンでは、都市開発の進展とともに不動産価格が急上昇しており、5年前に2,000万円で購入した物件が、現在では3,000万円以上の価値になっているケースも珍しくありません。

投資対象となる物件の種類と特徴

海外不動産投資の対象となる物件は多岐にわたります。それぞれの特徴を理解することで、投資目的に合った物件選択が可能になります。

建設段階別では、以下のような分類もあります。

物件タイプ	特徴	メリット	注意点
新築物件	設備が新しく管理しやすい	入居者確保が容易	価格は高め
中古物件	価格が抑えられる	初期投資額を削減可能	修繕費用や管理に注意が必要
プレビルド物件	建設前・建設中の物件	完成時の値上がりが期待	建設完了リスクがある

各国によって外国人が購入できる物件の種類に制限があることも多く、事前の確認が重要です。

投資に必要な基本条件と資金準備

海外不動産投資を始めるには、国内投資以上に慎重な準備が必要です。

海外物件への融資は国内よりも条件が厳しく、現金での購入を求められるケースが多いため、まとまった自己資金の準備が不可欠です。

資金以外にも、投資成功のための重要な条件があります。

まず、現地の不動産市場に関する情報収集能力が必要です。

言語の壁や距離の問題で情報が限られる中、信頼できる情報源を確保し、継続的に市場動向を把握する必要があります。

次に、現地でのサポート体制構築も欠かせません。

信頼できる不動産業者、管理会社、税務・法務の専門家などのネットワークを事前に構築することで、投資後のトラブルを最小限に抑えられます。

また、長期的な投資スタンスも重要な条件の一つです。

海外不動産は売却に時間がかかることが多いため、最低でも5～10年程度の保有を前提とした資金計画と精神的余裕が必要になります。

海外不動産投資は高いリターンが期待できる反面、多くの準備と継続的な管理が必要な投資手法です。

十分な資金と時間を確保したうえで、慎重に検討することが成功への第一歩となります。

1000万円以上の自己資金がある方に合ったおすすめの投資手法に関しては、下記記事にて紹介しています。

海外不動産投資の主なメリットを紹介

海外不動産投資には様々なデメリットがある一方で、国内投資では得られない魅力的なメリットも存在します。

ここでは、海外不動産投資の代表的な3つのメリットについて詳しく見ていきましょう。

これらのメリットを理解することで、デメリットとのバランスを考慮した投資判断ができるようになります。

不動産価格の値上がりによる売却益を狙える

海外不動産投資の最大の魅力は、大きなキャピタルゲインを期待できる点にあります。

特に東南アジアの新興国では、年間10～20%もの不動産価格上昇率を記録している地域もあります。

日本の不動産市場が横ばい傾向にある中、これは非常に魅力的な数字といえるでしょう。

例えば、フィリピンのマニラやベトナムのホーチミンでは、都市開発の進展とともに不動産価格が急上昇しています。

5年前に2,000万円で購入した物件が、現在では3,000万円以上の価値になっているケースも珍しくありません。

また、アメリカやオーストラリアなどの先進国でも、人口増加が続く都市部では安定した値上がりが期待できます。

継続的な家賃収入を確保できる

海外不動産投資では、高い利回りでの家賃収入を得られる可能性があります。

人口が増加している国や地域では、住宅需要が旺盛なため空室リスクが低く、安定した賃料収入を見込めます。

東南アジアの主要都市では、表面利回りが5～8%に達する物件も少なくありません。

さらに、現地の経済成長に伴って賃料相場も上昇傾向にあります。

タイのバンコクやマレーシアのクアラルンプールでは、日本人駐在員向けの高級コンドミニアムの需要が高く、月額10万円以上の家賃設定も可能です。

このような物件は入居率も高く、長期的に安定したインカムゲインを得られるでしょう。

リスク分散による資産保全を実現できる

資産を複数の国に分散させることで、カントリーリスクを軽減できるのも海外不動産投資の大きなメリットです。

日本だけに資産を集中させていると、地震などの自然災害や経済危機が発生した際に大きな損失を被る可能性があります。

しかし、海外にも不動産を所有していれば、リスクを分散できます。

また、通貨の分散効果も期待できます。

ドル建てやユーロ建ての資産を持つことで、円安時には資産価値が上昇し、インフレへの備えにもなります。

「卵を一つのカゴに盛るな」という投資の基本原則を、国際的な規模で実践できるのが海外不動産投資の強みといえるでしょう。

これらの国際分散の考え方は、オルタナティブファンドのような、より高度なリスク分散戦略に興味がある方にも通じるものです。

海外不動産投資のデメリット8選｜知っておくべきポイント

海外不動産投資には魅力的なメリットがある反面、国内投資では考えられないようなデメリットも存在します。

投資を始めてから「こんなはずじゃなかった」と後悔しないためにも、事前にリスクをしっかり把握しておくことが大切です。

ここでは、海外不動産投資の代表的な8つのデメリットについて、具体例を交えながら解説していきます。

融資を受けにくいため初期費用が高額になる

海外不動産投資の最初のハードルは、融資条件が非常に厳しいという点です。

国内の不動産投資であれば、物件価格の7～9割程度の融資を受けられることもありますが、海外不動産の場合は状況が大きく異なります。

多くの金融機関では、海外物件への融資自体を取り扱っていません。

融資を受けられる場合でも、金利は年5～8%と高めに設定され、返済期間も10～15年程度と短くなる傾向があります。

また、融資を受けるには日本国内の不動産を担保として提供する必要があるケースがほとんどです。

現地の銀行から借り入れるという選択肢もありますが、現地での定期的な収入証明が必要になるなど、さらにハードルは高くなります。

結果として、多くの投資家は現金一括での購入を余儀なくされ、最低でも2,000万円以上の自己資金が必要になることも珍しくありません。

このような高額な初期費用負担を避けたい方は、500万円から始めることができる年利10%以上の安定投資も検討してみてください。

現地管理会社の対応が不十分になる

海外不動産投資では、物件の管理を現地の会社に委託することになりますが、管理の質にばらつきがあるのが実情です。

日本では当たり前のような細やかなサービスが、海外では期待できないことがあります。

入居者からのクレーム対応が遅い、修繕工事の手配がずさん、家賃の送金が不定期になるといったトラブルは決して珍しくありません。

実際に、東南アジアのある国では、管理会社が3か月分の家賃を横領していたという事例も報告されています。

言葉の壁もあり、日本から直接状況を確認することは困難です。

信頼できる管理会社を見つけるまでに、何度も会社を変更せざるを得ないケースもあるでしょう。

このような管理の手間を省きたい方には、プロが運用する高利回りファンドという選択肢もあります。

為替変動により収益が減少する

海外不動産投資では、為替リスクが常につきまとう点を忘れてはいけません。

例えば、1ドル=120円のときに月額1,000ドルの家賃収入があれば、日本円で12万円受け取れます。

しかし、円高が進んで1ドル=100円になると、同じ1,000ドルでも10万円しか受け取れません。

売却時にも同様のリスクがあります。

物件価格が現地通貨ベースで20%上昇しても、その間に円高が30%進めば、日本円での収益はマイナスになってしまいます。

為替ヘッジという対策もありますが、コストがかかるため収益性を圧迫する要因になります。

為替リスクを避けて安定収益を求める方は、年利10%以上を実現するヘッジファンドとの比較も投資判断の参考になるでしょう。

詐欺業者による被害に遭遇する

残念ながら、海外不動産投資の世界には悪質な業者が存在するのも事実です。

「必ず値上がりする」「利回り15%保証」といった甘い言葉で投資家を誘い、実際には存在しない物件や、価値の低い物件を高値で売りつける手口が横行しています。

特に注意が必要なのは、現地視察なしでの購入を勧める業者です。

写真や動画だけで判断させ、契約後に全く違う物件だったことが判明するケースもあります。

日本の法律では保護されない部分も多く、被害に遭っても泣き寝入りせざるを得ない状況になりかねません。

期待した値上がりが実現しない場合がある

海外不動産投資では、思うような価格上昇が起こらないリスクも考慮すべきです。

経済成長率が高い国でも、すべての地域で不動産価格が上がるわけではありません。

開発計画が変更になったり、予定されていたインフラ整備が延期になったりすることで、期待していた値上がりが実現しないケースは多々あります。

例えば、カンボジアのプノンペンでは、2010年代前半に不動産バブルが発生しましたが、供給過剰により価格が下落した地域もあります。

また、政治情勢の変化も大きく影響します。

政権交代や規制強化によって、外国人の不動産所有に制限がかかる可能性もゼロではありません。

物件の売却が困難になる場合がある

海外不動産は、売りたいときに売れないという流動性リスクを抱えています。

日本の不動産市場と比べて、海外では中古物件の流通市場が未発達な国も多く、買い手を見つけるのに時間がかかることがあります。

特に新興国では、新築物件を好む傾向が強く、中古物件の需要が限定的です。

さらに、外国人への売却に制限がある国では、買い手の層が狭まります。

急いで現金化したい場合でも、大幅な値引きをしなければ売却できないケースもあるでしょう。

投資期間を10年以上と長めに設定し、余裕を持った資金計画を立てることが重要です。

建設プロジェクトが途中で止まる場合がある

新興国でよく見られるプレビルド方式では、建設が完了しないリスクがあります。

プレビルド方式とは、建設前や建設中の物件を安く購入し、完成後の値上がりを狙う投資手法です。

しかし、デベロッパーの資金繰り悪化や建設会社の倒産により、工事が中断してしまうケースが後を絶ちません。

フィリピンやベトナムでは、着工から5年以上経っても完成しない物件も存在します。

すでに支払った頭金や中間金は戻ってこないことが多く、投資資金をすべて失う可能性もあります。

プレビルド物件への投資は、デベロッパーの実績や財務状況を入念に調査してから判断しましょう。

管理や手続きに多大な労力を要する

海外不動産投資は、想像以上に手間がかかる投資方法です。

言語の違いはもちろん、時差の関係で連絡を取るタイミングも限られます。

書類の準備一つとっても、現地の公証人の認証が必要だったり、大使館での手続きが必要だったりと、日本では考えられないような手間が発生します。

税務申告も複雑です。現地での納税と日本での確定申告、両方の手続きが必要になります。

また、トラブルが発生した際には、現地に飛ぶ必要も出てくるでしょう。

渡航費用や滞在費を含めると、維持管理コストは国内投資の2～3倍になることもあります。

これらの労力とコストを考慮したうえで、投資判断を下すことが大切です。

手間のかからない投資方法をお探しの方には、プロ運用による高利回りファンドも選択肢の一つとなるでしょう。

海外不動産投資のデメリットを克服する方法

海外不動産投資には様々なデメリットがありますが、適切な対策を講じることでリスクを最小限に抑えることができます。

ここでは、先ほど紹介したデメリットを克服するための具体的な方法を4つご紹介します。

これらの対策を実践することで、より安全な海外不動産投資が可能になるでしょう。

契約書の内容を抜かりなく確認する

海外不動産投資のトラブルを避けるには、契約内容を完璧に理解することが何より重要です。

現地の言語で書かれた契約書は、専門用語も多く理解が困難です。

必ず信頼できる通訳や現地の弁護士に依頼して、一つ一つの条項を確認しましょう。

特に注意すべきポイントは、所有権の移転時期、支払いスケジュール、キャンセル条項、そして紛争解決方法です。

「この部分はあとで確認すればいいや」という甘い考えは禁物です。

曖昧な理解のまま契約してしまうと、あとで予想外の費用を請求されたり、物件の引き渡しが遅れたりする原因になります。

契約書のコピーは必ず保管し、日本語訳も作成しておくことをおすすめします。

決済方法と送金手続きを理解する

海外への送金は、思った以上に複雑で時間がかかるプロセスです。

まず、送金限度額を確認しましょう。

日本の銀行では、一度に送金できる金額に上限があることが多く、複数回に分けて送金する必要があるケースもあります。

送金手数料も馬鹿になりません。

銀行によっては、1回の送金で3～5万円かかることもあります。

また、現地での受け取り口座の情報を正確に把握することも大切です。

SWIFT コードや IBANといった国際送金に必要な情報を間違えると、送金が遅れたり、最悪の場合は資金が行方不明になったりする可能性もあります。

為替レートの変動も考慮し、余裕を持った資金計画を立てましょう。

投資先の政治経済動向を定期的に把握する

海外不動産投資では、現地の最新情報を常にキャッチアップする姿勢が欠かせません。

政権交代や法改正によって、外国人の不動産所有に関する規制が変わることがあります。

例えば、タイでは外国人の土地所有が原則禁止されていますが、コンドミニアムなら所有可能といった複雑なルールがあります。

経済指標のチェックも重要です。

GDP成長率、インフレ率、失業率などの基本的な指標に加えて、不動産価格指数や空室率の推移も定期的に確認しましょう。

現地のニュースサイトや不動産ポータルサイトをブックマークしておき、週に1回はチェックする習慣をつけることをおすすめします。

複数の資産運用方法と併用する

海外不動産投資のリスクを軽減するには、ほかの投資手法と組み合わせることが効果的です。

すべての資金を海外不動産に集中させるのは危険です。

国内の不動産投資信託(REIT)や株式、債券など、流動性の高い資産も保有しておきましょう。

特におすすめなのが、ヘッジファンドやプライベートデットファンドといった専門的な運用商品との併用です。

これらのファンドは、プロの運用者が市場動向を分析しながら投資判断を行うため、個人では難しい分散投資が可能になります。

年利5～10%程度の安定した収益を期待でき、海外不動産投資の変動リスクをカバーする役割を果たしてくれるでしょう。

資産配分の目安としては、海外不動産30%、国内資産40%、その他の運用商品30%といったバランスが理想的です。

海外不動産投資と国内不動産投資の比較一覧表

海外不動産投資と国内不動産投資、どちらを選ぶべきか迷っている方も多いのではないでしょうか。

両者にはそれぞれメリット・デメリットがあり、投資家の目的や資金力によって最適な選択は変わってきます。

ここでは、主要な項目を比較表にまとめ、それぞれの特徴を分かりやすく解説します。

比較項目	海外不動産投資	国内不動産投資
初期費用	2,000万円以上(現金購入が多い)	500万円程度から可能
融資条件	金利5～8%、返済期間10～15年	金利1～3%、返済期間20～35年
期待利回り	5～10%(新興国では更に高い場合も)	3～6%
為替リスク	あり(収益に大きく影響)	なし
管理の難易度	高い(言語・時差・距離の問題)	低い(直接確認が可能)
流動性	低い(売却に時間がかかる)	比較的高い
税務処理	複雑(現地と日本の二重課税)	シンプル(日本のみ)
情報収集	困難(現地情報が入手しづらい)	容易(日本語で情報収集可能)

この比較表を見ると、海外不動産投資はハイリスク・ハイリターンの投資であることが分かります。

初期費用が高く、融資条件も厳しいため、参入障壁は高めです。

しかし、期待利回りは国内投資を上回り、うまくいけば大きな収益を得られる可能性があります。

一方、国内不動産投資は比較的少額から始められ、管理もしやすいという利点があります。

情報収集や税務処理もシンプルで、初心者でも取り組みやすいでしょう。

ただし、人口減少が進む日本では、将来的な資産価値の上昇は限定的かもしれません。

どちらを選ぶかは、あなたの投資経験、資金力、リスク許容度によって変わってきます。

まずは国内投資で経験を積んでから、海外投資にチャレンジするという段階的なアプローチもおすすめです。

なお、海外不動産投資と同等以上の利回りを求める方は、年利10%超の安定した代替投資との比較も参考になるでしょう。

海外不動産投資より安全で高利回りな資産運用方法

海外不動産投資のデメリットを考えると、もっと効率的で安全な資産運用方法はないかと思う方も多いでしょう。

実は、海外不動産投資と同等以上のリターンを狙いながら、管理の手間や為替リスクを避けられる運用方法があります。

それが、プライベートデットファンドとヘッジファンドへの投資です。

これらの運用商品は、プロのファンドマネージャーが様々な投資手法を駆使して、市場環境に左右されにくい安定したリターンを目指します。

運用はすべてプロに任せられるため、投資家は定期的なレポートを確認するだけで済み、海外不動産投資のような物件管理の手間は一切かかりません。

比較項目	海外不動産投資	プライベートデットファンド	ヘッジファンド
期待利回り	5～10%	8～12%	5～15%
最低投資額	2,000万円～	1,000万円～	1,000万円～
流動性	低い（売却困難）	中程度（四半期毎解約可）	高い（月次解約可）
管理の手間	高い（現地管理必要）	なし（プロ運用）	なし（プロ運用）
為替リスク	あり（大きな影響）	限定的（ヘッジ可能）	限定的（ヘッジ可能）
税務処理	複雑（二重課税）	シンプル（日本のみ）	シンプル（日本のみ）
情報開示	限定的	定期レポート	詳細レポート
分散投資	困難（単一物件）	自動的に分散	高度に分散

この比較表を見ると、プライベートデットファンドとヘッジファンドは、海外不動産投資の多くのデメリットを解消しながら、同等以上のリターンを期待できることが分かります。

プライベートデットファンド

プライベートデットファンドは、企業への貸付けを主な投資対象とするファンドです。

銀行が行う融資業務をファンド形式で行うもので、安定した金利収入を投資家に還元します。

年利8～12%程度の収益が期待でき、不動産のような現物資産ではないため売却時の流動性リスクも低く、為替の影響も受けにくいという特徴があります。

投資先は財務内容を厳格に審査した優良企業に限定されており、担保や保証も設定されることが多いため、元本の安全性も高い投資商品といえます。

また、四半期ごとの解約が可能なファンドが多く、海外不動産投資のように「売りたいときに売れない」というリスクもありません。

プライベートデットファンドの中でもおすすめは、年利12％固定で500万円から投資可能な「ハイクアインターナショナル」です。

ハイクアインターナショナル

運用会社	合同会社 ハイクア・インターナショナル
設立	2023年
本社所在地	日本（大阪）
主な投資対象	SAKUKO VIETNAM （ベトナム企業）
主な投資戦略	事業融資
年間期待利回り	年利12％
最低投資金額	500万円
運用の相談	資料請求・面談
公式サイト	ハイクア・インターナショナル

プライベートデットファンドの選択肢として、ハイクアインターナショナルは特におすすめです。

年12%の固定リターンを提供しており、10億円の資産を運用する上で安定した収益源となり得ます。

ハイクアインターナショナルの投資手法は、ベトナム企業「SAKUKO Vietnam co ltd」への事業融資からリターンを得るというものです。

海外不動産投資のような物件管理や入居者トラブル、建設遅延リスクがなく、市場環境に左右されにくい安定した収益源となるでしょう。

また、年4回の分配金受取りや透明性の高い運用スタイルがあるため、新興国市場の成長を取り込みながらリスクを抑えた資産運用を実現したい方におすすめの資産運用の方法といえます。

まずは無料の資料請求で詳細な投資条件をご確認ください。年利12%の安定した固定リターンを実現する投資モデルの仕組みを詳しく知ることができます。

＼無料の資料請求のみもOK／

ハイクア社についてのより詳しい解説が知りたい方は、以下の記事をご確認ください。

プライベートデットファンドの概要やはじめ方について、詳しくは下記をご覧ください。

ヘッジファンド

ヘッジファンドは、市場環境に関係なく絶対収益を追求するファンドです。

株式の買いだけでなく売りも活用し、デリバティブ取引や裁定取引など、様々な手法を駆使してリターンを追求します。

年利5～15%程度の収益を狙うことができ、市場の上昇・下落に関係なく利益を上げることを目指すため、安定したパフォーマンスが期待できます。

プロのファンドマネージャーが運用するため、個人では実行困難な高度な投資戦略を活用でき、分散投資も徹底されています。

月次での解約が可能なファンドが多く、流動性の面でも海外不動産投資より優れています。

ヘッジファンドの中でもおすすめは、2024年度実績で年利25.07%を達成した「アクション」です。

アクション

運用会社	Action合同会社
設立	2023年
本社所在地	日本（東京）
主な投資対象	日本株・事業投資・Web3事業・ファクタリングなど
主な投資戦略	・株式の成長投資戦略 ・エンゲージメント、アクティビスト投資戦略 ・ポートフォリオ投資戦略
利回り	25.07％(2024年度実績)
最低投資金額	500万円
運用の相談	面談
公式サイト	アクション

アクションでは、株式だけでなくファクタリングやWeb3事業、事業投資など幅広い分野に投資することで、年間15%のリターンを目指しています。

実際に、2024年度(2024年4月〜2025年3月)の実績は年利25.07%という驚異的な成績を達成しました。

海外不動産投資のデメリットに不安を感じている方は、リスクを抑えつつ高い利回りが期待できるでしょう。

運用実績については、出資者にのみ送付している「四半期レポート」を機密情報保護の観点から面談時にのみ公開しているそうなので、気になる方は、まずはお問い合わせからどうぞ。

アクションの特徴や実績について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください

ヘッジファンドについて、さらに詳しく知りたい方は、以下のヘッジファンドランキングも参考にしてください。

海外不動産投資で人気のおすすめ国5選｜特徴を比較

海外不動産投資を検討する際、どの国を選ぶかは投資の成否を左右する重要なポイントです。

ここでは、日本人投資家に人気の高い5つの国について、それぞれの特徴やメリット・デメリットを詳しく解説していきます。

各国の経済状況や不動産市場の動向を理解することで、あなたに合った投資先が見つかるでしょう。

国名	最低投資額	期待利回り	外国人規制	主なリスク
マレーシア	3,000万円	5～7%	100万リンギット以上	州ごとの規制差
ベトナム	1,000万円	6～8%	50年間所有権	法整備不完全
フィリピン	500万円	6～8%	外国人40%まで	自然災害
カンボジア	300万円	8～10%	2階以上のみ	政治不安定
アメリカ	3,000万円	3～5%	制限なし	高額な税金

1位：マレーシア

マレーシアは、政治的安定性と経済成長のバランスが良いことから、最も人気の投資先となっています。

クアラルンプールやジョホールバルなどの主要都市では、高級コンドミニアムの開発が進んでおり、日本人を含む外国人居住者も増加中です。

物件価格は1,500万円程度から購入可能で、表面利回りは5～7%が期待できます。

ただし、外国人は100万リンギット(約3,000万円)以上の物件しか購入できないという制限があります。

また、州によって規制が異なるため、事前の確認が必要です。

2位：ベトナム

ベトナムは急速な経済成長と若い人口構成が魅力の投資先です。

ホーチミンやハノイでは、年間GDP成長率が6～7%を維持しており、不動産価格の上昇も期待できます。

外国人でもコンドミニアムの所有が可能で、最長50年間の所有権を取得できます。

ただし、所有期間の延長には不透明な部分があり、法整備がまだ発展途上という点には注意が必要です。

物件価格は1,000万円程度から始められます。

3位：フィリピン

フィリピンは人口増加率が高く、英語が通じるという大きなメリットがあります。

マニラ首都圏では、BPO産業の発展により賃貸需要が旺盛で、プレビルド物件なら500万円程度から投資可能です。

期待利回りは6～8%と高めですが、台風などの自然災害リスクには要注意です。

外国人は土地を所有できませんが、コンドミニアムなら全体の40%まで所有可能という規制があります。

4位：カンボジア

カンボジアは米ドル建て取引が可能で、為替リスクを軽減できる点が特徴です。

プノンペンでは外国人でも2階以上のコンドミニアムを所有でき、300万円程度から投資を始められます。

期待利回りは8～10%と非常に高いですが、市場規模が小さく流動性が低いというデメリットもあります。

政治的な不安定さや、インフラ整備の遅れなども考慮すべきリスク要因です。

5位：アメリカ

アメリカは先進国ならではの安定性と透明性が最大の魅力です。

ニューヨークやロサンゼルス、テキサス州などで不動産投資が活発に行われています。

法整備が整っており、取引の透明性も高いため、安心して投資できます。

ただし、物件価格は最低でも3,000万円以上と高額で、固定資産税も年間数十万円かかります。

利回りは3～5%程度と新興国より低めですが、長期的な資産価値の上昇が期待できるでしょう。

海外不動産投資の始め方｜購入方法を解説

海外不動産投資に興味を持っても、実際にどうやって購入すればいいのか分からないという方は多いでしょう。

購入方法は大きく分けて2つあり、それぞれにメリット・デメリットがあります。

ここでは、具体的な購入ルートとその特徴について詳しく解説していきます。

現地の不動産業者から直接購入する方法

現地の不動産業者と直接取引する方法は、最も選択肢が豊富で価格も抑えられる購入ルートです。

日本では扱っていない物件も多数あり、現地の相場感を直接つかむことができます。

仲介手数料も日本の業者を通すより安く済むケースが多く、コスト面でのメリットは大きいでしょう。

ただし、この方法にはかなりのスキルが求められます。

まず、現地の言語でコミュニケーションを取る必要があります。

契約書の読み込みや価格交渉など、専門的な内容を外国語で理解しなければなりません。

通訳を雇うという選択肢もありますが、不動産用語に精通した通訳を見つけるのは簡単ではありません。

また、現地の商習慣や法律についても熟知している必要があります。

国によっては、口約束だけで契約が進んでしまうこともあり、あとでトラブルになるケースも少なくありません。

信頼できる業者かどうかの見極めも、現地に詳しくないと難しいでしょう。

日本の海外不動産取扱業者を通じて購入する方法

初めて海外不動産投資をする方には、日本の業者を通じた購入がおすすめです。

日本語でのサポートが受けられるため、契約内容の理解もスムーズに進みます。

現地の法律や税制についても詳しく説明してもらえるので、安心感があります。

多くの日本の業者は、現地にパートナー企業や支店を持っています。

物件の視察ツアーを開催している業者もあり、実際に現地を見てから購入を決められるのも大きなメリットです。

購入後の管理や賃貸募集も一括で任せられるケースが多く、ワンストップサービスとして利用できます。

一方で、デメリットも存在します。

手数料が高くなることが挙げられ、物件価格の5～10%程度の仲介手数料がかかることもあり、初期費用が膨らみやすいです。

また、取り扱い物件が限定されるため、選択肢が狭まるという側面もあります。

それでも、トラブルを避けて確実に物件を購入したいなら、日本の業者を利用する価値は十分にあるでしょう。

特に初回投資や海外投資の経験が少ない方には、多少のコスト増を考慮してでも日本の業者のサポートを受けることをおすすめします。

海外不動産投資が向いている人の特徴

海外不動産投資には多くのデメリットがありますが、それでも成功している投資家は存在します。

では、どのような人が海外不動産投資に向いているのでしょうか。

ここでは、海外不動産投資で成功しやすい人の特徴を5つのタイプに分けて解説します。

海外不動産を現金一括で購入できる資金力がある人

海外不動産投資で最も有利なのは、潤沢な自己資金を持っている人です。

先ほども触れたように、海外不動産への融資は条件が厳しく、現金での購入を求められることが多いです。

最低でも2,000万円、できれば5,000万円以上の余剰資金があれば、選択肢が大きく広がります。

資金に余裕があれば、物件選びでも妥協する必要がありません。

立地の良い優良物件を現金で即決できるため、売主からも信頼され、価格交渉も有利に進められます。

また、複数の国に分散投資することも可能になり、リスクヘッジの観点からも理想的です。

さらに、融資を受けないことで金利負担がなくなり、純粋な投資収益を得られるのも大きなメリットといえるでしょう。

資産が5,000万円以上ある人は、下記の記事も参考にしてみてください。

将来的に海外移住を計画している人

海外移住を視野に入れている人にとって、不動産投資は移住準備の第一歩になります。

多くの国では、一定額以上の不動産を所有することで、長期滞在ビザや永住権の取得が有利になります。

例えば、マレーシアのMM2Hビザやタイのエリートビザなど、不動産所有が条件の一つになっているケースは珍しくありません。

移住前に物件を購入しておけば、現地での住まいも確保できます。

賃貸に出していた物件を、移住時に自宅として使うこともできるでしょう。

現地の生活環境を事前に把握できるのも、大きなアドバンテージです。

物件管理を通じて、現地の文化や商習慣にも慣れることができます。

現在海外に居住している人

すでに海外に住んでいる人は、現地の情報を直接得られるという圧倒的なアドバンテージがあります。

駐在員や現地採用として働いている方なら、その国の不動産市場の動向を肌で感じることができます。

どのエリアが人気なのか、家賃相場はどれくらいか、といった情報も日常生活の中で自然と入ってきます。

言語の壁もクリアしやすく、現地の不動産業者との交渉もスムーズです。

物件の内覧も気軽にできますし、購入後の管理も自分で行えます。

現地での収入証明があれば、現地銀行からの融資も受けやすくなるでしょう。

トラブルが発生しても、すぐに対応できるという安心感は何物にも代えがたいメリットです。

資産分散によるリスクヘッジをしたい人

資産をひとつの国に集中させることのリスクを理解している人にとって、海外不動産投資は理想的な分散手段となります。

日本国内だけに資産を保有していると、自然災害や経済危機の影響を一度に受けてしまう可能性があります。

海外不動産を組み入れることで地理的なリスク分散が実現でき、ドル建てやユーロ建て資産による通貨分散効果も期待できます。

円安局面では資産価値の上昇が見込め、インフレヘッジとしても機能するでしょう。

これらのリスクヘッジや国際分散の考え方をさらに深く追求したい方には、市場環境に左右されず絶対収益を目指すヘッジファンドも有力な選択肢です。

国内不動産投資の経験がある人

国内で不動産投資の経験を積んでいる人は、海外不動産投資への移行が比較的スムーズに進められます。

国内投資で培った以下のスキルや知識は、海外投資でも大いに活用できます。

また、国内投資で一定の成果を上げている人は、投資に必要な資金力も備えていることが多いです。

国内物件の売却益や蓄積した賃料収入を海外投資に振り向けることで、より大きなリターンを狙うことができます。

さらに、すでに投資用ローンの利用経験がある方は、海外不動産向けの融資条件との違いも理解しやすく、適切な資金調達戦略を立てられるでしょう。

一方で、これらの条件に当てはまらない方には、プロに運用を一任できるより手軽で高利回りな投資手法もございます。

よくある質問

海外不動産投資のデメリットについて、読者の皆さんからよく寄せられる質問をまとめました。

簡潔にお答えしていきます。

まとめ

海外不動産投資には、融資の難しさや管理会社の信頼性、為替リスクなど、国内投資では考えられない様々なデメリットが存在します。

特に初期費用の高さは大きなハードルとなり、多くの場合2,000万円以上の現金が必要になります。

詐欺業者の存在や建設プロジェクトの中断リスクも無視できません。

しかし、契約内容の徹底確認や現地情勢の把握、複数の資産運用方法との併用など、適切な対策を講じることでリスクを軽減することは可能です。

海外不動産投資が向いているのは、潤沢な資金を持つ人、海外移住を計画している人、すでに海外に居住している人など、限られた条件を満たす投資家です。

もし海外不動産投資のデメリットに不安を感じるなら、ヘッジファンドやプライベートデットファンドといった、より管理が簡単で安定した収益が期待できる資産運用方法も検討してみてください。

あなたの投資目的やリスク許容度に合った、最適な運用方法を選ぶことが成功への第一歩となるでしょう。